Certifikáty, předpronájem a elektřina – co určuje rozvoj skladů? Nová realita investic do skladů je méně riziková, s většími požadavky, píše Katarzyna Madej (na obrázku), ředitelka průmyslové agentury ve Avison Young.
Předpronájem jako důležitý faktor
V současnosti je nejvyšší investiční aktivita pozorována u projektů, které mají zajištěn předpronájem na úrovni alespoň 50-60 % prostoru. Tato úroveň obsazenosti je často předpokladem pro zahájení výstavby – developeři dnes kladou velký důraz na snižování rizika, což činí zcela spekulativní projekty vzácnými.
Trh se jasně polarizoval. Na jedné straně jsou hráči jako GLP, CTP nebo Hillwood, kteří stále aktivně rozvíjejí spekulativní projekty – především na špičkových lokalitách, kde je poptávka stabilní a předvídatelná. Na druhé straně jsou developeři, kteří preferují model předpronájmu a investice spouštějí až po podpisu nájemních smluv.
Projekty BTS (build-to-suit) a BTO (build-to-own) jsou stále důležitým segmentem trhu, zejména pro nájemce s konkrétními technickými požadavky nebo zájmem o vlastnictví zařízení. Nicméně jsou realizovány selektivně, především zkušenými developery specializujícími se na zakázková řešení.
Revitalizace a přeměna brownfieldů také získává na významu – zejména v kontextu městské logistiky a omezené dostupnosti pozemků v aglomeracích. Ačkoliv jejich podíl na trhu zůstává malý, tento trend se postupně posiluje.
Takže dnešní zaměření je na projekty s odpovídající úrovní předpronájmu, nikoliv na konkrétní typ investice. Klíčová je dostupnost klienta a úroveň bezpečnosti nájmu, které určují, zda projekt bude realizován – ať už mluvíme o spekulativním zařízení, BTS nebo BTO.
ESG – již není konkurenční výhodou, ale nutností
Zelené certifikace, jako jsou BREEAM nebo LEED, se stále více stávají standardem na trhu ve skladovém sektoru. Nyní je těžké najít nový projekt, který by již ve fázi plánování neobsahoval environmentální certifikaci. Minimální úroveň BREEAM Very Good je nyní normou, a většina developerů vytvářejících A-třídy zařízení směřuje k hodnocení Excellent.
Na trhu se již objevují sklady s certifikací BREEAM Outstanding, což ukazuje rostoucí závazek odvětví k udržitelnosti a zvyšující se ambice developerů. Pro investory jsou aspekty ESG jedním z klíčových kritérií – ovlivňují nejen rozhodnutí o investici, ale i následné ocenění nemovitostí.
Stojí za zmínku, že certifikace dnes má také měřitelný dopad na financování. Banky financující investiční projekty stále častěji podmiňují podmínky úvěrů hodnocením ESG, přičemž environmentální certifikáty hrají důležitou roli. Výsledkem je, že již nepředstavují pouze imageový nástroj, ale stávají se skutečným prvkem hodnototvorným pro nemovitosti. V souhrnu – environmentální certifikace již není konkurenční výhodou, ale závazným standardem. V mnoha případech je dokonce předpokladem pro realizaci nebo prodej projektu.
Investiční překážky
Jednou z nejčastějších překážek zdržujících realizaci skladových a výrobních investic jsou dlouhotrvající administrativní řízení – zejména ta spojená s získáním environmentálního rozhodnutí a stavebního povolení. Největší potíže panují u výrobních investic ve velkých aglomeracích, kde samotné environmentální řízení může trvat i několik let.
Poslední tři roky také ukázaly, jak je složité zajistit odpovídající kapacity připojení – zejména pro firmy plánující otevření výrobních závodů v Polsku. Rostoucí poptávka po energii, spolu s omezenou dostupností rozvinutých pozemků, činí stále složitější najít parcelu s rychlým přístupem k elektřině. Doba potřebná na připojení od energetických operátorů často dosahuje několika let, což výrazně brzdí plynulý začátek investice.
Další překážky zahrnují:
• nedostatek místních rozvojových plánů, což nutí investory získat rozhodnutí o podmínkách rozvoje,
• složité administrativní postupy, zejména u projektů plánovaných v blízkosti obytných budov,
• nevyřešené vlastnické otázky – včetně právních sporů, nároků nebo nutnosti sloučení parcel.
Jedná se především o výrobní projekty, které se nejčastěji potýkají s největšími formálními a právními výzvami. Dostupnost infrastruktury a délka administrativních řízení se nyní stávají klíčovými faktory, které mají skutečný dopad na tempo investic.