Co ovlivňuje vývoj skladových areálů?

Certifikace, předpronájem a elektřina – co určuje rozvoj skladových areálů?

Novou realitou skladových investic je méně rizika, více požadavků, píše Katarzyna Madej, ředitelka průmyslové agentury společnosti Avison Young.

Předpronájem jako klíčový faktor

V současnosti je nejvyšší investiční aktivita pozorována u projektů, které mají zajištěn předpronájem alespoň 50–60 % plochy. Tato úroveň obsazenosti je často podmínkou zahájení výstavby – developeři dnes kladou velký důraz na minimalizaci rizika, a plně spekulativní výstavba je spíše výjimkou.

Trh se zřetelně polarizoval. Na jedné straně jsou hráči jako GLP, CTP či Hillwood, kteří i nadále aktivně realizují spekulativní projekty – zejména v prémiových lokalitách s predikovatelnou a stabilní poptávkou. Na druhé straně stojí developeři, kteří preferují model předpronájmu a zahajují investice až po podpisu nájemních smluv.

Projekty typu BTS (build-to-suit) a BTO (build-to-own) stále tvoří významný segment trhu – zejména pro nájemce s konkrétními technickými požadavky nebo zájmem o vlastnictví nemovitosti. Realizují se však selektivně, hlavně zkušenými developery specializovanými na individuální řešení.

Na důležitosti rovněž nabývá revitalizace a přeměna brownfieldů, zejména v kontextu městské logistiky a omezené dostupnosti pozemků ve velkých aglomeracích. Přestože jejich podíl na trhu je zatím nízký, trend postupně sílí.

Důraz se tedy dnes klade na míru předpronájmu, nikoliv konkrétní typ investice. Dostupnost klienta a jistota nájemního vztahu rozhodují o tom, zda projekt vznikne – ať už jde o spekulativní halu, BTS nebo BTO.

ESG – už ne výhoda, ale nutnost

Zelené certifikace jako BREEAM nebo LEED se v segmentu skladových nemovitostí stávají standardem. Je těžké najít nový projekt, který by nezahrnoval environmentální certifikaci již ve fázi plánování. Minimální požadavek dnes představuje úroveň BREEAM Very Good, přičemž většina developerů usiluje o úroveň Excellent.

Na trhu se již objevují i sklady s certifikací BREEAM Outstanding, což svědčí o rostoucím závazku sektoru k udržitelnosti a rostoucích ambicích developerů. ESG kritéria se pro investory stávají jedním z hlavních rozhodovacích faktorů – ovlivňují nejen vstup do projektu, ale také jeho ohodnocení.

Za zmínku stojí také skutečnost, že certifikace má dnes měřitelný vliv na financování. Banky čím dál častěji podmiňují úvěrové podmínky ESG skóre, v němž hraje certifikace důležitou roli. Přestává tedy být jen marketingovým nástrojem a stává se skutečným prvkem zvyšujícím hodnotu nemovitosti. Shrnutí: environmentální certifikace není výhodou, ale závazným standardem – a v mnoha případech předpokladem realizace či prodeje projektu.

Překážky investic

Jednou z nejčastějších překážek zpomalujících realizaci skladových a výrobních projektů jsou zdlouhavé administrativní procesy – zejména ty spojené se získáním rozhodnutí o posouzení vlivu na životní prostředí (EIA) a stavebního povolení. Největší problémy se týkají výrobních investic ve velkých aglomeracích, kde samotné environmentální řízení může trvat až 2 roky.

Poslední tři roky rovněž ukázaly, jak obtížné je zajistit dostatečné kapacity elektrické přípojky – zejména pro firmy plánující výrobní provozy v Polsku. Rostoucí poptávka po energii spolu s omezenou dostupností připravených pozemků činí nalezení vhodného místa s rychlým připojením k síti stále složitější. Čekací doby od energetických operátorů často dosahují několika let, což významně komplikuje hladký rozjezd investice.

Další překážky zahrnují:

• Absenci územních plánů, což nutí investory získávat individuální územní rozhodnutí,
• Komplikovaná správní řízení, zejména v blízkosti obytné zástavby,
• Nevyřešené majetkoprávní vztahy – včetně soudních sporů, nároků nebo nutnosti scelit parcely.

Právě výrobní projekty nejčastěji čelí největším formálním a právním výzvám. Dostupnost infrastruktury a délka schvalovacích procesů se dnes stávají klíčovými faktory, které mají reálný dopad na rychlost investic.