Smlouvy Řízení rizika výstavby skladu

Průmyslový a logistický rozvoj se ukázal jako jeden z nejodolnějších segmentů trhu s nemovitostmi, píší Mark Macaulay a Tasmyn Brittlebank, stavební partneři v praxi Projektů v právní firmě Dentons.

Poptávka po skladovacích a distribučních prostorách, poháněná růstem e-commerce, restrukturalizací dodavatelských řetězců a rozšiřováním sítí poslední míle, nadále podporuje vznik nových logistických parků po celé Velké Británii. Přesto se stavební prostředí za těmito projekty stalo stále složitějším.

Logistické projekty jsou často realizovány na brownfieldových pozemcích, silně závisí na ocelově náročné výstavbě a často vyžadují rozsáhlé infrastrukturní práce mimo místo stavby.

Vzhledem k tomu, že globální dodavatelské řetězce zůstávají nestabilní, s nedávnými geopolitickými napětím, včetně konfliktu v Íránu, které ovlivňují energetické trhy a námořní trasy, přispívají k obnovenému inflačnímu tlaku na náklady na stavební materiály.

Pro developery a dodavatele není výzvou již jen dodání skladovacích prostor, ale i řízení právních rizik spojených s podmínkami půdy, volatilitou dodavatelských řetězců a infrastrukturními závazky.

Riziko půdy a kontaminovaná půda

Many logistické projekty se nacházejí na bývalých průmyslových nebo výrobních areálech. Zatímco brownfieldové pozemky mohou nabízet výhody při plánování, často představují složité podmínky půdy a rizika kontaminace, která ovlivňují realizaci výstavby.

Podle zákona o ochraně životního prostředí z roku 1990 mají místní úřady pravomoc požadovat nápravu kontaminované půdy, pokud představuje riziko pro lidské zdraví nebo životní prostředí. Pokud původní znečišťovatel není možné identifikovat, může být konečná odpovědnost nakonec na současných vlastnících nebo uživatelích pozemku.

Z pohledu stavebního práva se tyto rizika často objevují během raných prací na místě. I když byly provedeny environmentální průzkumy fáze I a II, stále mohou vzniknout neznámé kontaminace nebo nestabilní podmínky půdy po zahájení výkopových prací. Klíčovou právní otázkou je, jak je toto riziko rozděleno ve stavební smlouvě.

V některých smlouvách zůstává riziko půdy obvykle na straně zadavatele, pokud není výslovně převedeno. Alternativní smlouvy NEC pro inženýrské a stavební práce řeší neočekávané fyzické podmínky prostřednictvím mechanismů kompenzačních událostí, které umožňují úpravy nákladů a harmonogramu, pokud se podmínky podstatně liší od očekávaných.

Anglické soudní precedenty také zdůrazňují důležitost smluvního rozdělení rizik, pokud jde o podmínky na místě, a odvolací soud potvrdil, že dodavatelé nemohou spoléhat na nepředvídané podmínky půdy, pokud smlouva klade odpovědnost za vyšetření podmínek na nich.

Pro velké logistické projekty zahrnující rozsáhlé zemní práce nebo sanace může být zacházení s podmínkami půdy ve stavební smlouvě významně ovlivnit jak jistotu harmonogramu, tak náklady na projekt.

Inflace, ocel a dodavatelské řetězce

Moderní distribuční zařízení jsou silně závislá na konstrukčních ocelových rámech, obkladových systémech a mechanických instalacích, což znamená, že logistické projekty jsou obzvlášť citlivé na volatilitu dodavatelských řetězců.

Nedávná geopolitická nestabilita tento vliv ještě posílila. Konflikt v Íránu zvýšil obavy z narušení globálních námořních tras a energetických trhů, zvýšil náklady na přepravu a vyvíjí tlak na ceny stavebních materiálů, jako je ocel.

Pro developery zajišťující logistické projekty se otázka rychle stává otázkou rozdělení rizika ve smlouvě, zejména kdo nese riziko inflace. Tradiční modely zadávání zakázek spoléhají na pevné ceny ve stavebních smlouvách, které přenášejí riziko růstu nákladů na dodavatele. Nicméně, dlouhodobá volatilita cen materiálů způsobila, že dodavatelé jsou stále méně ochotni absorbovat otevřenou expozici vůči cenovým výkyvům.

Standardní smluvní formáty nabízejí různé možnosti. Smlouvy JCT obsahují volitelné ustanovení o kolísání, i když jsou často v komerčních projektech vyloučeny, zatímco smlouvy NEC, zejména v rámci cílových nákladových dohod, umožňují větší flexibilitu při řízení změn nákladů.

Narušení dodavatelských řetězců může také přímo vést ke zpoždění harmonogramu. Nedostatek konstrukčních komponent, systémů obkladů nebo mechanických zařízení může vyvolat nároky na prodloužení doby a ohrozit termíny dokončení — což je zvlášť problematické, pokud jsou logistické projekty předem pronajaty nájemcům s pevnými provozními termíny.

Znovu platí, že anglické soudní precedenty ukazují na důležitost jasného smluvního rozdělení rizik zpoždění, a odvolací soud potvrdil, že strany jsou volné rozdělit odpovědnost za zpoždění prostřednictvím smlouvy, i když to mění tradiční princip prevence (pravidlo, že strana nemůže trvat na smluvních termínech dokončení, pokud zpoždění způsobily její vlastní kroky).

Dálnice a rozhraní infrastruktury

Vysoké dopravní zatížení generované distribučními zařízeními, zejména těžkými nákladními vozidly, často vyžaduje opatření na okolní dopravní infrastruktuře. Tato opatření jsou běžně realizována prostřednictvím dohod Section 278 podle zákona o dálnicích z roku 1980, které umožňují developerům financovat a stavět práce na veřejné komunikaci.

Podle dohod Section 278 musí úřady silnic schválit podrobné návrhy a dohlížet na práce prováděné v rámci sítě silnic. Pokud jsou spojeny s dokončením projektu, zpoždění v schválení nebo výstavbě silnic může ovlivnit jistotu harmonogramu a praktické dokončení.

Pro velké logistické parky, kde je přístup vozidel klíčový pro provozní životaschopnost, může nesoulad mezi povinnostmi v oblasti silnic a stavebními plány představovat významné riziko dodání.